A compra de cotas em indivisão gera custos notariais cuja carga nem sempre é repartida como se imagina. Seja em uma sucessão, em um divórcio ou em uma separação entre companheiros, a questão de quem paga a conta do notário depende da natureza jurídica da operação e do que as partes decidem entre si.
Qualificação jurídica da operação: partilha ou venda, dois regimes fiscais distintos
Antes de falar sobre custos, é preciso esclarecer um ponto que os indivisários costumam negligenciar: a compra de cotas pode ser qualificada como partilha com pagamento de diferença ou como cessão a título oneroso. A distinção muda tudo do ponto de vista fiscal.
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Quando um dos indivisários compra a cota dos outros para se tornar o único proprietário, o notário redige um ato liquidativo. Se a operação é qualificada como partilha, ela se enquadra no direito de partilha. Se for requalificada como venda (por exemplo, quando um terceiro do grupo indivisário intervém), aplicam-se os direitos de transmissão a título oneroso, com uma taxa significativamente mais alta.
A administração fiscal e os notários exercem uma vigilância rigorosa sobre essa qualificação, pois ela determina a base tributável. Um ato mal qualificado pode resultar em um ajuste. Os profissionais recomendam que a redação do ato seja precisa para que a compra permaneça dentro do escopo da partilha, especialmente nas indivisões sucessórias.
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Para entender melhor os detalhes dos custos notariais para compra de cotas em indivisão, é necessário decompor cada item de despesa antes de se perguntar quem os suporta.
Direitos de partilha e emolumentos do notário: o que cobrem os custos
Os “custos notariais” são um atalho enganoso. A maior parte da quantia não vai para o notário em si, mas para o Tesouro público.
O direito de partilha
O direito de partilha é um imposto cobrado pelo Estado sobre o valor líquido do bem partilhado. Sua taxa foi progressivamente reduzida nos últimos anos. A taxa do direito de partilha aplicável em 2025 é de 1,80 % de acordo com o artigo 746 do CGI em sua versão vigente. Essa taxa se aplica às partilhas decorrentes de um divórcio ou de uma separação de corpos.
No contexto de uma sucessão entre herdeiros em linha direta, o regime pode diferir. Os direitos de partilha continuam devidos, mas algumas situações dão direito a isenções parciais que o notário deve verificar caso a caso.
Emolumentos e despesas
Os emolumentos do notário são regulamentados por uma tabela nacional proporcional ao valor do bem. Eles não são negociáveis abaixo de um certo limite. A isso se somam as despesas, ou seja, as quantias adiantadas pelo cartório para as formalidades administrativas (certidão de ônus, publicação no serviço de publicidade imobiliária, cópias de atos).
No total, os custos globais geralmente representam entre 2 % e 3 % do valor do bem em uma partilha familiar, contra um percentual significativamente mais alto se a operação for requalificada como venda clássica.
Quem paga os custos notariais durante a compra de cotas
A resposta depende do contexto jurídico e da vontade das partes. Três cenários se apresentam.
- Em um divórcio por consentimento mútuo, os custos notariais são, em princípio, compartilhados entre os dois ex-cônjuges, salvo disposição contrária integrada na convenção de divórcio homologada. O adquirente da cota (aquele que mantém o bem) geralmente arca com a totalidade na prática, porque tem interesse em finalizar a operação.
- Em uma sucessão, a regra padrão é a partilha dos custos entre todos os indivisários, proporcionalmente às suas respectivas cotas. O herdeiro que compra pode aceitar arcar com a totalidade na negociação global da diferença a ser paga.
- Em uma indivisão entre companheiros ou sócios, nenhuma regra legal impõe uma repartição precisa. Tudo é negociável. O notário registra o acordo no ato liquidativo.
O ponto a ser lembrado: nenhuma lei impõe que o adquirente pague sozinho os custos notariais. A repartição resulta de um acordo entre as partes, formalizado no ato. Se nenhum acordo for encontrado, o notário aplica a regra da partilha proporcional às cotas.
Estimativa do bem no dia da partilha: o verdadeiro ponto de atrito
Os retornos de campo dos profissionais convergem em um ponto: as contestações recaem menos sobre o princípio da compra ou sobre a repartição dos custos do que sobre o método de avaliação do bem. Os custos notariais são calculados com base no valor declarado no ato. Subestimar o bem reduz mecanicamente a diferença a ser paga e os direitos de partilha, mas expõe as partes a um ajuste fiscal.
Os cartórios exigem cada vez mais uma avaliação externa (agente imobiliário, perito imobiliário) para garantir a segurança do dossiê. O valor considerado deve corresponder ao preço de mercado no dia da partilha, não ao valor de aquisição inicial nem a uma estimativa antiga.
Essa exigência de valorização atualizada protege tanto o vendedor quanto o comprador. Para o vendedor, garante uma diferença justa. Para o comprador, evita que um indivisário insatisfeito conteste o ato após a assinatura.
Financiamento e cobertura real dos custos
Quando o comprador financia a compra por meio de um empréstimo imobiliário ou crédito hipotecário, os custos notariais são quase sempre integrados ao montante emprestado. O banco exige, aliás, que o ato notarial seja finalizado para liberar os fundos.
Essa mecânica de financiamento leva naturalmente o comprador a arcar com a totalidade dos custos, uma vez que os inclui em seu empréstimo. Os outros indivisários, por sua vez, recebem a diferença líquida. No entanto, essa prática não é obrigatória: um indivisário vendedor pode perfeitamente aceitar que os custos sejam deduzidos da diferença que recebe, o que equivale a uma partilha indireta da carga.
A saída da indivisão por compra é hoje frequentemente preferida à licitação judicial, não apenas para evitar a desvalorização ligada a uma venda em leilão, mas também porque os custos do processo judicial se somam aos custos notariais e aumentam a fatura para todos. Negociar um acordo amigável sobre a repartição dos custos continua sendo a solução menos onerosa para todas as partes.