Il riacquisto di quote in comunione genera spese notarili la cui ripartizione non è sempre quella che si immagina. Che si tratti di una successione, di un divorzio o di una separazione tra conviventi, la questione di chi paga il notaio dipende dalla natura giuridica dell’operazione e da ciò che le parti decidono tra di loro.
Qualificazione giuridica dell’operazione: divisione o vendita, due regimi fiscali distinti
Prima di parlare di spese, è necessario chiarire un punto che gli indivisari trascurano spesso: il riacquisto di quote può essere qualificato come divisione con conguaglio o come cessione a titolo oneroso. La distinzione cambia tutto dal punto di vista fiscale.
Ulteriori letture : Chi sono le personalità influenti in Cetelem e qual è il loro impatto?
Quando uno degli indivisari riacquista la quota degli altri per diventare unico proprietario, il notaio redige un atto liquidativo. Se l’operazione è qualificata come divisione, essa rientra nel diritto di divisione. Se viene riqualificata in vendita (ad esempio quando un terzo del gruppo indivisario interviene), si applicano le imposte sulle cessioni a titolo oneroso, con un’aliquota nettamente più alta.
L’amministrazione fiscale e i notai esercitano un’attenzione particolare su questa qualificazione, poiché essa determina la base imponibile. Un atto mal qualificato può comportare un accertamento. I professionisti raccomandano di definire con precisione la redazione dell’atto affinché il riacquisto rimanga nell’ambito della divisione, soprattutto nelle indivisioni ereditarie.
Leggi anche : Adottare un uccello esotico: cosa sapere prima di investire in una Calopsitte
Per comprendere meglio il dettaglio delle spese notarili per il riacquisto di quote in comunione, è necessario scomporre ogni voce di spesa prima di chiedersi chi le sostiene.
Diritti di divisione e onorari del notaio: cosa coprono le spese
Le “spese notarili” sono un termine fuorviante. La maggior parte della somma non va al notaio stesso, ma al Tesoro pubblico.
Il diritto di divisione
Il diritto di divisione è una tassa prelevata dallo Stato sul valore netto del bene condiviso. La sua aliquota è stata progressivamente abbassata negli ultimi anni. L’aliquota del diritto di divisione applicabile nel 2025 è dell’1,80 % secondo l’articolo 746 del CGI nella sua versione attuale. Questa aliquota si applica alle divisioni conseguenti a un divorzio o a una separazione di corpi.
Nell’ambito di una successione tra eredi in linea diretta, il regime può differire. I diritti di divisione restano dovuti, ma alcune situazioni danno diritto a esenzioni parziali che il notaio deve verificare caso per caso.
Onorari e spese anticipate
Gli onorari del notaio sono regolati da una tariffa nazionale proporzionale al valore del bene. Non sono negoziabili al di sotto di una certa soglia. A questi si aggiungono le spese anticipate, cioè le somme anticipate dallo studio per le formalità amministrative (stato ipotecario, pubblicazione presso il servizio di pubblicità immobiliare, copie di atti).
In totale, le spese complessive rappresentano generalmente tra il 2 % e il 3 % del valore del bene in una divisione familiare, contro una percentuale sensibilmente più alta se l’operazione viene riqualificata in vendita classica.
Chi paga le spese notarili durante il riacquisto di quote
La risposta dipende dal contesto giuridico e dalla volontà delle parti. Si presentano tre casi.
- In un divorzio consensuale, le spese notarili sono in linea di principio condivise tra i due ex coniugi, salvo diversa convenzione integrata nella convenzione di divorzio omologata. L’acquirente della quota (colui che mantiene il bene) sostiene spesso la totalità in pratica, perché ha interesse a finalizzare l’operazione.
- In una successione, la regola di default è la condivisione delle spese tra tutti gli indivisari, proporzionalmente alle loro quote. L’erede che riacquista può accettare di farsi carico dell’intero importo nell’ambito della negoziazione globale del conguaglio.
- In una indivisione tra conviventi o soci, non esiste una regola legale che imponga una ripartizione precisa. Tutto è negoziabile. Il notaio registra l’accordo nell’atto liquidativo.
Il punto da ricordare: nessuna legge impone che l’acquirente paghi da solo le spese notarili. La ripartizione deriva da un accordo tra le parti, formalizzato nell’atto. Se non viene trovato alcun accordo, il notaio applica la regola della ripartizione proporzionale alle quote.
Valutazione del bene al momento della divisione: il vero punto di attrito
I feedback sul campo dei professionisti convergono su un punto: le contestazioni riguardano meno il principio del riacquisto o la ripartizione delle spese che il metodo di valutazione del bene. Le spese notarili sono calcolate sul valore dichiarato nell’atto. Sottovalutare il bene riduce meccanicamente il conguaglio e i diritti di divisione, ma espone le parti a un accertamento fiscale.
Gli studi notarili richiedono sempre più spesso una valutazione esterna (agente immobiliare, esperto immobiliare) per garantire la sicurezza del dossier. Il valore ritenuto deve corrispondere al prezzo di mercato al momento della divisione, non al valore di acquisto iniziale né a una valutazione obsoleta.
Questa esigenza di valorizzazione aggiornata protegge sia il venditore che l’acquirente. Per il venditore, garantisce un conguaglio equo. Per l’acquirente, evita che un indivisario scontento contesti l’atto dopo la firma.
Finanziamento e copertura reale delle spese
Quando l’acquirente finanzia il riacquisto tramite un prestito immobiliare o un mutuo ipotecario, le spese notarili sono quasi sempre integrate nell’importo preso in prestito. La banca richiede inoltre che l’atto notarile sia finalizzato per sbloccare i fondi.
Questa meccanica di finanziamento spinge naturalmente l’acquirente a farsi carico dell’intera spesa, poiché le include nel suo prestito. Gli altri indivisari, invece, percepiscono il conguaglio netto. Tuttavia, questa pratica non è obbligatoria: un indivisario venditore può perfettamente accettare che le spese siano detratte dal conguaglio che riceve, il che equivale a una ripartizione indiretta del carico.
Uscire dall’indivisione tramite riacquisto è oggi spesso preferito rispetto all’asta giudiziaria, non solo per evitare la svalutazione legata a una vendita all’asta, ma anche perché le spese di procedura giudiziaria si aggiungono alle spese notarili e aumentano il costo per tutti. Negoziando un accordo amichevole sulla ripartizione delle spese rimane la soluzione meno costosa per tutte le parti.