Der Kauf von Miteigentumsanteilen verursacht Notarkosten, deren Last nicht immer so verteilt ist, wie man es sich vorstellt. Ob es sich um eine Erbschaft, eine Scheidung oder eine Trennung zwischen Lebenspartnern handelt, die Frage, wer die Rechnung des Notars bezahlt, hängt von der rechtlichen Natur des Vorgangs und von den Entscheidungen der Parteien untereinander ab.
Rechtliche Qualifikation des Vorgangs: Teilung oder Verkauf, zwei unterschiedliche steuerliche Regelungen
Bevor man über Kosten spricht, muss ein Punkt klargestellt werden, den die Miteigentümer oft vernachlässigen: Der Kauf von Anteilen kann als Teilung mit Ausgleichszahlung oder als entgeltliche Übertragung qualifiziert werden. Diese Unterscheidung hat erhebliche steuerliche Auswirkungen.
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Wenn einer der Miteigentümer die Anteile der anderen kauft, um alleiniger Eigentümer zu werden, erstellt der Notar eine Liquidationsurkunde. Wenn der Vorgang als Teilung qualifiziert wird, unterliegt er dem Teilungsrecht. Wird er jedoch als Verkauf umqualifiziert (zum Beispiel wenn ein Dritter in die Miteigentümergemeinschaft eingreift), gelten die Grunderwerbsteuern, die deutlich höher sind.
Die Finanzbehörden und die Notare achten besonders auf diese Qualifikation, da sie die steuerliche Bemessungsgrundlage bestimmt. Eine falsch qualifizierte Urkunde kann zu einer Nachforderung führen. Die Praktiker empfehlen, die Formulierung der Urkunde genau zu gestalten, damit der Kauf im Rahmen der Teilung bleibt, insbesondere bei Erbengemeinschaften.
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Um die Einzelheiten der Notarkosten für den Kauf von Miteigentumsanteilen besser zu verstehen, sollten die einzelnen Kostenpositionen aufgeschlüsselt werden, bevor man sich fragt, wer sie trägt.
Teilungssteuer und Notargebühren: Was die Kosten abdecken
Die “Notarkosten” sind ein irreführender Begriff. Der größte Teil des Betrags kommt nicht dem Notar selbst zugute, sondern dem Staat.
Die Teilungssteuer
Die Teilungssteuer ist eine Steuer, die der Staat auf den Nettowert des geteilten Vermögens erhebt. Ihr Satz wurde in den letzten Jahren schrittweise gesenkt. Der für 2025 geltende Satz der Teilungssteuer beträgt 1,80 % gemäß Artikel 746 des CGI in seiner aktuellen Fassung. Dieser Satz gilt für Teilungen, die auf eine Scheidung oder eine Trennung des Körpers folgen.
Im Rahmen einer Erbschaft zwischen direkten Erben kann das Regime abweichen. Die Teilungssteuern bleiben fällig, aber bestimmte Situationen berechtigen zu teilweisen Befreiungen, die der Notar fallweise überprüfen muss.
Notargebühren und Auslagen
Die Notargebühren sind durch eine nationale Gebührenordnung geregelt, die proportional zum Wert des Vermögens ist. Sie sind unterhalb eines bestimmten Schwellenwerts nicht verhandelbar. Hinzu kommen die Auslagen, das heißt die Beträge, die die Kanzlei für administrative Formalitäten (Hypothekenstand, Veröffentlichung beim Grundbuchamt, Kopien von Urkunden) vorstreckt.
Insgesamt betragen die Gesamtkosten in der Regel zwischen 2 % und 3 % des Wertes des Vermögens bei einer Familienteilung, während der Prozentsatz deutlich höher ist, wenn der Vorgang als klassischer Verkauf umqualifiziert wird.
Wer bezahlt die Notarkosten beim Kauf von Miteigentumsanteilen
Die Antwort hängt vom rechtlichen Kontext und dem Willen der Parteien ab. Es gibt drei Szenarien.
- Bei einer einvernehmlichen Scheidung werden die Notarkosten grundsätzlich zwischen den beiden Ex-Ehepartnern geteilt, es sei denn, es gibt eine abweichende Vereinbarung, die in die genehmigte Scheidungsvereinbarung aufgenommen wurde. Der Käufer des Anteils (derjenige, der das Vermögen behält) trägt in der Praxis oft die gesamten Kosten, da er ein Interesse daran hat, den Vorgang abzuschließen.
- Bei einer Erbschaft ist die Standardregel die Teilung der Kosten zwischen allen Miteigentümern, proportional zu ihren jeweiligen Anteilen. Der Erbe, der kauft, kann im Rahmen der Gesamtverhandlung über die Ausgleichszahlung akzeptieren, die gesamten Kosten zu übernehmen.
- In einer Miteigentumsgemeinschaft zwischen Lebenspartnern oder Gesellschaftern gibt es keine gesetzliche Regelung, die eine genaue Verteilung vorschreibt. Alles wird verhandelt. Der Notar hält die Vereinbarung in der Liquidationsurkunde fest.
Der wichtige Punkt: kein Gesetz schreibt vor, dass der Käufer allein die Notarkosten trägt. Die Verteilung ergibt sich aus einer Vereinbarung zwischen den Parteien, die in der Urkunde formalisiert wird. Wenn keine Einigung erzielt wird, wendet der Notar die Regel der proportionalen Teilung der Anteile an.
Bewertung des Vermögens am Tag der Teilung: das eigentliche Streitthema
Die Rückmeldungen von Praktikern stimmen in einem Punkt überein: Die Streitigkeiten betreffen weniger das Prinzip des Kaufs oder die Verteilung der Kosten als vielmehr die Bewertungsmethode des Vermögens. Die Notarkosten werden auf der im Dokument angegebenen Wertbasis berechnet. Eine Unterbewertung des Vermögens reduziert mechanisch die Ausgleichszahlung und die Teilungssteuern, setzt die Parteien jedoch einem steuerlichen Nachteil aus.
Die Notariate verlangen zunehmend eine externe Bewertung (Immobilienmakler, Grundstücksexperte), um die Akte abzusichern. Der festgelegte Wert muss dem Marktpreis am Tag der Teilung entsprechen, nicht dem ursprünglichen Kaufpreis oder einer alten Schätzung.
Diese Anforderung an eine aktualisierte Bewertung schützt sowohl den Verkäufer als auch den Käufer. Für den Verkäufer garantiert sie eine faire Ausgleichszahlung. Für den Käufer verhindert sie, dass ein unzufriedener Miteigentümer die Urkunde nach der Unterzeichnung anfechtet.
Finanzierung und tatsächliche Übernahme der Kosten
Wenn der Käufer den Kauf durch ein Immobilien- oder Hypothekendarlehen finanziert, sind die Notarkosten fast immer in den geliehenen Betrag integriert. Die Bank verlangt zudem, dass die notarielle Urkunde abgeschlossen ist, um die Mittel freizugeben.
Diese Finanzierungsmechanik drängt den Käufer natürlich dazu, die gesamten Kosten zu übernehmen, da er sie in sein Darlehen einbezieht. Die anderen Miteigentümer erhalten hingegen die Nettosumme der Ausgleichszahlung. Diese Praxis ist jedoch nicht obligatorisch: Ein verkaufender Miteigentümer kann durchaus akzeptieren, dass die Kosten von der Ausgleichszahlung abgezogen werden, was einer indirekten Teilung der Last entspricht.
Der Ausstieg aus der Miteigentumsgemeinschaft durch Kauf wird heute oft der gerichtlichen Versteigerung vorgezogen, nicht nur um den Wertverlust durch einen Verkauf bei Auktionen zu vermeiden, sondern auch, weil die Kosten des Gerichtsverfahrens zu den Notarkosten hinzukommen und die Rechnung für alle Beteiligten erhöhen. Einvernehmliche Vereinbarungen über die Verteilung der Kosten bleiben die kostengünstigste Lösung für alle Parteien.