De aankoop van een aandeel in onverdeeldheid genereert notariskosten waarvan de last niet altijd wordt verdeeld zoals men zich voorstelt. Of het nu gaat om een erfenis, een scheiding of een beëindiging van een samenwoning, de vraag wie de rekening van de notaris betaalt, hangt af van de juridische aard van de transactie en wat de partijen onderling besluiten.
Juridische kwalificatie van de transactie: verdeling of verkoop, twee verschillende fiscale regimes
Voordat we het over kosten hebben, moet een punt worden verduidelijkt dat vaak door de mede-eigenaars wordt verwaarloosd: de aankoop van een aandeel kan worden gekwalificeerd als verdeling met compensatie of als een verkoop tegen vergoeding. Het onderscheid verandert alles op fiscaal gebied.
Aanvullende lectuur : Veelvoorkomende fouten bij het gebruik van afkortingen in het Frans
Wanneer een van de mede-eigenaars het aandeel van de anderen koopt om alleen eigenaar te worden, stelt de notaris een liquidatieakte op. Als de transactie wordt gekwalificeerd als een verdeling, valt deze onder het recht van verdeling. Als het wordt hergekwalificeerd als een verkoop (bijvoorbeeld wanneer een derde partij bij de onverdeeldheid betrokken raakt), zijn de rechten van overdracht tegen vergoeding van toepassing, met een aanzienlijk hoger tarief.
De belastingdienst en de notarissen houden een verhoogde waakzaamheid aan over deze kwalificatie, omdat deze de belastbare basis bepaalt. Een verkeerd gekwalificeerde akte kan leiden tot een herziening. Praktijkmensen raden aan om de opstelling van de akte nauwkeurig te kaderen zodat de aankoop binnen het bereik van de verdeling blijft, vooral in erfgenamenverdelingen.
Ook interessant : De onverklaarbare aantrekkingskracht van Si Montok: een duik in het virale fenomeen
Om de details van de notariskosten voor de aankoop van een aandeel in onverdeeldheid beter te begrijpen, moet elke kostenpost worden ontleed voordat men zich afvraagt wie deze draagt.
Rechten van verdeling en notariskosten: wat de kosten dekken
De “notariskosten” zijn een misleidende afkorting. Het grootste deel van het bedrag komt niet ten goede aan de notaris zelf, maar aan de staatskas.
Het recht van verdeling
Het recht van verdeling is een belasting die door de staat wordt geheven op de netto waarde van het gedeelde goed. Het tarief is de afgelopen jaren geleidelijk verlaagd. Het tarief van het recht van verdeling dat van toepassing is in 2025 is 1,80 % volgens artikel 746 van de CGI in de geldende versie. Dit tarief is van toepassing op verdelingen die volgen op een scheiding of een beëindiging van de gemeenschap van goederen.
In het kader van een erfenis tussen erfgenamen in rechte lijn kan het regime verschillen. De rechten van verdeling blijven verschuldigd, maar bepaalde situaties geven recht op gedeeltelijke vrijstellingen die de notaris per geval moet verifiëren.
Kosten en uitgaven
De kosten van de notaris zijn gereguleerd door een nationaal tarief dat evenredig is aan de waarde van het goed. Ze zijn niet onderhandelbaar onder een bepaalde drempel. Daarbovenop komen de uitgaven, dat wil zeggen de bedragen die door het kantoor zijn voorgeschoten voor administratieve formaliteiten (hypotheekstatus, publicatie bij de dienst voor onroerend goed publiciteit, kopieën van akten).
In totaal vertegenwoordigen de totale kosten doorgaans tussen 2 % en 3 % van de waarde van het goed in een familiale verdeling, tegenover een aanzienlijk hoger percentage als de transactie wordt hergekwalificeerd als een klassieke verkoop.
Wie betaalt de notariskosten bij de aankoop van een aandeel
Het antwoord hangt af van de juridische context en de wil van de partijen. Er zijn drie scenario’s.
- Bij een scheiding met wederzijds goedvinden worden de notariskosten in principe gedeeld tussen de twee ex-echtgenoten, tenzij er een andere overeenkomst is opgenomen in de goedgekeurde scheidingsconvenant. De koper van het aandeel (degene die het goed behoudt) draagt in de praktijk meestal de volledige kosten, omdat hij belang heeft bij het afronden van de transactie.
- Bij een erfenis is de standaardregel dat de kosten worden gedeeld tussen alle mede-eigenaars, proportioneel aan hun respectieve aandelen. De erfgenaam die koopt, kan ermee instemmen om de volledige kosten op zich te nemen in het kader van de globale onderhandeling over de compensatie.
- Bij een onverdeeldheid tussen samenwonenden of partners is er geen wettelijke regel die een specifieke verdeling oplegt. Alles is onderhandelbaar. De notaris legt de overeenkomst vast in de liquidatieakte.
Het belangrijkste punt om te onthouden: geen enkele wet verplicht de koper om alleen de notariskosten te betalen. De verdeling is het resultaat van een overeenkomst tussen de partijen, vastgelegd in de akte. Als er geen overeenkomst wordt bereikt, past de notaris de regel van proportionele verdeling toe op de aandelen.
Taxatie van het goed op de dag van de verdeling: het echte punt van wrijving
De praktijkervaringen van professionals komen op één punt overeen: de betwistingen betreffen minder het principe van de aankoop of de verdeling van de kosten dan de methode van waardering van het goed. De notariskosten worden berekend op basis van de waarde die in de akte is opgegeven. Het onderwaarderen van het goed verlaagt mechanisch de compensatie en de rechten van verdeling, maar stelt de partijen bloot aan een fiscale herziening.
Notariskantoren eisen steeds vaker een externe taxatie (makelaar, vastgoedexpert) om het dossier te beveiligen. De vastgestelde waarde moet overeenkomen met de marktprijs op de dag van de verdeling, niet met de oorspronkelijke aankoopwaarde of een oude schatting.
Deze eis voor een actuele waardering beschermt zowel de verkoper als de koper. Voor de verkoper garandeert het een eerlijke compensatie. Voor de koper voorkomt het dat een ontevreden mede-eigenaar de akte na ondertekening aanvecht.
Financiering en werkelijke dekking van de kosten
Wanneer de koper de aankoop financiert met een hypotheek of een lening, worden de notariskosten bijna altijd opgenomen in het geleende bedrag. De bank vereist bovendien dat de notariële akte is afgerond om de fondsen vrij te geven.
Deze financieringsmechaniek duwt de koper er natuurlijk toe om de volledige kosten op zich te nemen, aangezien hij deze in zijn lening opneemt. De andere mede-eigenaars ontvangen de netto compensatie. Deze praktijk is echter niet verplicht: een verkopende mede-eigenaar kan perfect accepteren dat de kosten worden afgetrokken van de compensatie die hij ontvangt, wat neerkomt op een indirecte verdeling van de last.
De uittreding uit de onverdeeldheid door aankoop wordt tegenwoordig vaak verkozen boven een gerechtelijke verkoop, niet alleen om de waardevermindering die gepaard gaat met een veiling te vermijden, maar ook omdat de kosten van de gerechtelijke procedure zich optellen bij de notariskosten en de rekening voor iedereen verzwaren. Het onderhandelen over een minnelijke overeenkomst over de verdeling van de kosten blijft de goedkoopste oplossing voor alle partijen.