La compra de una parte en indivisión genera gastos notariales cuya carga no siempre se distribuye como se imagina. Ya sea en una sucesión, un divorcio o una separación entre parejas de hecho, la cuestión de quién paga la cuenta del notario depende de la naturaleza jurídica de la operación y de lo que las partes decidan entre sí.
Calificación jurídica de la operación: división o venta, dos regímenes fiscales distintos
Antes de hablar de gastos, es necesario aclarar un punto que los copropietarios suelen pasar por alto: la compra de una parte puede calificarse como división con compensación o como cesión a título oneroso. La distinción cambia todo en el plano fiscal.
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Cuando uno de los copropietarios compra la parte de los otros para convertirse en único propietario, el notario redacta un acto liquidativo. Si la operación se califica como división, se rige por el derecho de división. Si se reclasifica como venta (por ejemplo, cuando un tercero del grupo de copropietarios interviene), se aplican los derechos de transmisión a título oneroso, con un tipo impositivo significativamente más alto.
La administración fiscal y los notarios ejercen una vigilancia intensa sobre esta calificación, ya que determina la base imponible. Un acto mal calificado puede dar lugar a un ajuste. Los profesionales recomiendan enmarcar con precisión la redacción del acto para que la compra permanezca dentro del ámbito de la división, especialmente en las indivisiones sucesorias.
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Para entender mejor el detalle de los gastos notariales por la compra de una parte en indivisión, es necesario desglosar cada partida de gasto antes de preguntarse quién las soporta.
Derechos de división y honorarios del notario: lo que cubren los gastos
Los “gastos notariales” son un atajo engañoso. La mayor parte de la suma no va al notario mismo, sino al Tesoro público.
El derecho de división
El derecho de división es un impuesto recaudado por el Estado sobre el valor neto del bien dividido. Su tipo ha sido progresivamente reducido en los últimos años. El tipo del derecho de división aplicable en 2025 es del 1,80 % según el artículo 746 del CGI en su versión vigente. Este tipo se aplica a las divisiones que resultan de un divorcio o una separación de cuerpos.
En el marco de una sucesión entre herederos en línea directa, el régimen puede diferir. Los derechos de división siguen siendo debidos, pero ciertas situaciones dan derecho a exenciones parciales que el notario debe verificar caso por caso.
Honorarios y desembolsos
Los honorarios del notario están regulados por una tarifa nacional proporcional al valor del bien. No son negociables por debajo de un cierto umbral. A esto se suman los desembolsos, es decir, las sumas adelantadas por la oficina para los trámites administrativos (estado hipotecario, publicación en el servicio de publicidad inmobiliaria, copias de actos).
En total, los gastos globales representan generalmente entre el 2 % y el 3 % del valor del bien en una división familiar, frente a un porcentaje significativamente más alto si la operación se reclasifica como venta clásica.
Quién paga los gastos notariales al comprar una parte
La respuesta depende del contexto jurídico y de la voluntad de las partes. Se presentan tres casos.
- En un divorcio por consentimiento mutuo, los gastos notariales se comparten en principio entre los dos ex-cónyuges, salvo convención contraria integrada en la convención de divorcio homologada. El adquirente de la parte (quien conserva el bien) suele asumir la totalidad en la práctica, porque tiene interés en finalizar la operación.
- En una sucesión, la regla por defecto es la división de los gastos entre todos los copropietarios, proporcionalmente a sus respectivas partes. El heredero que compra puede aceptar asumir la totalidad de los gastos en el marco de la negociación global de la compensación.
- En una indivisión entre parejas de hecho o socios, ninguna regla legal impone una distribución precisa. Todo se negocia. El notario consigna el acuerdo en el acto liquidativo.
El punto a recordar: ninguna ley impone que el adquirente pague solo los gastos notariales. La distribución resulta de un acuerdo entre las partes, formalizado en el acto. Si no se encuentra un acuerdo, el notario aplica la regla de la división proporcional a las partes.
Estimación del bien en el momento de la división: el verdadero tema de fricción
Los retornos de campo de los profesionales convergen en un punto: las disputas se centran menos en el principio de la compra o en la distribución de los gastos que en el método de evaluación del bien. Los gastos notariales se calculan sobre el valor declarado en el acto. Subestimar el bien reduce mecánicamente la compensación y los derechos de división, pero expone a las partes a un ajuste fiscal.
Las oficinas notariales exigen cada vez más una estimación externa (agente inmobiliario, experto en bienes raíces) para asegurar el expediente. El valor retenido debe corresponder al precio de mercado en el momento de la división, no al valor de adquisición inicial ni a una estimación antigua.
Esta exigencia de valoración actualizada protege tanto al vendedor como al comprador. Para el vendedor, garantiza una compensación justa. Para el comprador, evita que un copropietario descontento impugne el acto después de la firma.
Financiación y asunción real de los gastos
Cuando el comprador financia la compra mediante un préstamo hipotecario o un crédito hipotecario, los gastos notariales casi siempre se integran en el monto prestado. Además, el banco exige que el acto notarial esté finalizado para desbloquear los fondos.
Esta mecánica de financiación empuja naturalmente al comprador a asumir la totalidad de los gastos, ya que los incluye en su préstamo. Los otros copropietarios, por su parte, reciben la compensación neta. Sin embargo, esta práctica no es obligatoria: un copropietario vendedor puede perfectamente aceptar que los gastos se deduzcan de la compensación que recibe, lo que equivale a una distribución indirecta de la carga.
La salida de la indivisión mediante compra es hoy en día a menudo preferida a la licitación judicial, no solo para evitar la devaluación relacionada con una venta en subasta, sino también porque los gastos de procedimiento judicial se suman a los gastos notariales y aumentan la factura para todos. Negociar un acuerdo amistoso sobre la distribución de los gastos sigue siendo la solución menos costosa para todas las partes.